¿Vender una vivienda alquilada? ¡Sí, se lo contamos!

Es factible que usted disponga de una propiedad en régimen de alquiler, pero se encuentre en la necesidad de obtener una mayor liquidez de la que actualmente le proporcionan las mensualidades correspondientes, ¿es este su caso? En tal sentido, es importante que tenga conocimiento de la posibilidad de enajenar su propiedad con el inquilino incluido.

Cabe destacar que esta alternativa no carece de condiciones particulares, por lo cual exploraremos a continuación cómo podría formalizar la operación de venta de su inmueble con un inquilino ya establecido y cumpliendo los pasos que la ley actual exige para dotar a la operación de la máxima seguridad jurídica. 

Condiciones primordiales para la venta de una propiedad ya alquilada

En primer lugar, resulta imperativo que, si se ha decidido firmemente por la venta de la propiedad, notifique previamente a su inquilino. Esto se debe a que dicho inquilino goza de un derecho preferente de adquisición sobre el inmueble en cuestión, otorgándole prioridad sobre cualquier otro interesado en la compra.

Por tanto, si su inquilino manifiesta su interés en adquirir la propiedad, es conveniente que valore su oferta. Sin embargo, es importante destacar que esta posibilidad podría estar condicionada por lo estipulado en el contrato de alquiler, en caso de que el arrendador ya hubiera sido notificado previamente y tuviera la obligación de abandonar la vivienda al momento de la venta.

Un detalle de relevancia es que, incluso en el caso de contar con ofertas externas por parte de otros interesados en su propiedad, su inquilino conserva su derecho de prioridad. No obstante, esto no implica que esté obligado a aceptar cualquier precio, ya que su inquilino deberá igualar la oferta presentada por terceros para adquirir la propiedad.

Dicho de manera más concisa, si su inquilino presenta una oferta igual o superior a la de cualquier otro interesado, será él quien tenga la prioridad en la compra. En caso contrario, usted no estaría obligado a cerrar la transacción con él.

Este derecho de los inquilinos se encuentra establecido en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), y la comunicación adecuada de esta situación al arrendatario se realiza por medio de una notificación por escrito, incluyendo el precio y las condiciones de venta. Posteriormente, el destinatario dispone de un plazo de 30 días naturales para evaluar la oferta y emitir una respuesta.

Negociación con el inquilino para efectuar la venta anticipadamente.

Supongamos ahora que el arrendador de su propiedad no tiene la intención de comprarla o no cuenta con los medios para hacerlo. En esta circunstancia, existen varias opciones para resolver la situación de la manera más adecuada.

Una de ellas es lograr que su inquilino esté dispuesto a renunciar al contrato de arrendamiento o a rescindirlo de mutuo acuerdo con usted, el propietario. Sin embargo, es posible que deba ofrecer una indemnización para que el inquilino acepte esta opción, aunque ello le permitiría vender la propiedad sin la presencia de inquilinos.

Otra alternativa consiste en que no se llegue a un acuerdo en este sentido. Es decir, que su inquilino no desee comprar la propiedad ni renunciar al contrato de alquiler actual, que aún se encuentra en vigor.

En tal caso, no debe preocuparse, ya que puede proceder a vender la vivienda de manera convencional, informando detalladamente al nuevo propietario sobre la situación del inquilino. Esto implica que el arrendatario permanecerá en la vivienda hasta que finalice su contrato vigente.

El comprador tendrá la obligación de respetar dicho contrato de alquiler durante el tiempo que reste, gracias a una modificación implementada en la LAU en 2019.

Es importante tener en cuenta que, en la actualidad, los contratos de alquiler suelen tener una duración general de entre 5 y 7 años, dependiendo de si el inquilino es una persona física o jurídica, respectivamente, a menos que se haya acordado previamente y por contrato una duración diferente.

Consideraciones y excepciones a tener en cuenta

Es inevitable que, si su inquilino no permite visitas, no podrá acceder a la propiedad ni mostrarla a terceros. Por lo tanto, es recomendable mantener una relación cordial para facilitar esta gestión.

Otro aspecto a tener en cuenta son los plazos establecidos. Transcurridos 180 días desde que haya notificado a su inquilino su intención de vender la propiedad y si la operación no se ha concretado, ya sea con el inquilino o con terceros, deberá notificar nuevamente su intención.

En otras palabras, deberá enviar una comunicación que reitere su deseo de vender la propiedad, incluyendo el precio y los demás detalles pertinentes, cada 180 días hasta que la venta se efectúe. Este proceso es de carácter obligatorio.

La buena noticia es que, si su inquilino no responde en los 30 días siguientes, tendrá la libertad de vender la propiedad a quien desee.

Es importante señalar que el derecho de preferencia de sus inquilinos no aplicaría si la propiedad se encuentra dentro de un edificio de su propiedad o forma parte de un conjunto de viviendas o propiedades que se venderán como un solo lote.

Como puede apreciarse, existen diversas opciones y excepciones para llevar a cabo la venta de una propiedad con inquilino. En consecuencia, ponemos a su disposición nuestra asesoría para evaluar estas posibilidades, así como cualquier otra circunstancia que pudiera afectarle. Le esperamos en Attari Servicios Inmobiliarios.