¿Vas a poner un piso en alquiler en una zona tensionada?

La nueva Ley de Vivienda aprobada en 2023, que regula el mercado del alquiler para garantizar el derecho a la vivienda, ha traído consigo una serie de medidas, entre las que se encuentra la declaración de "zonas tensionadas" en todo el territorio español. Debido a ciertas condiciones del mercado de la vivienda en estas zonas, como el precio del alquiler o el coste hipotecario, se considera que en ellas puede haber poca oferta de inmuebles. Por ello, en estas áreas consideradas «zona tensionada» se permite adoptar ciertas medidas, como la limitación del precio del alquiler.

La Ley de Vivienda considera que en las zonas tensionadas puede haber poca oferta de pisos en alquiler, por lo que en ellas permite adoptar limitaciones.

En el Artículo 18 de la Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda se recoge la definición de zona tensionada en el mercado del alquiler. Según este, se trata de "(…) aquellos ámbitos territoriales en los que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población, en condiciones que la hagan asequible para su acceso en el mercado, de acuerdo con las diferentes necesidades territoriales".

Para que una zona se pueda considerar tensionada debe cumplir, como mínimo, con uno de estos dos requisitos:

• Que el coste medio de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares
• Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado al menos 3 puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración de área tensionada.

¿Qué medidas en el precio del alquiler se pueden aplicar en una zona tensionada?

En todas las zonas consideradas tensionadas se establecerán topes en el precio del alquiler en los contratos nuevos, con respecto al precio de los anteriores. Sin embargo, existen distintos escenarios en los que estas medidas variarán, en función de si el casero es pequeño propietario o gran tenedor, y de la modalidad del contrato.

Alquiler nuevo en zona tensionada con un gran tenedor

Cuando el propietario es un gran tenedor y quiere firmar un nuevo contrato de alquiler el precio máximo de los nuevos contratos de alquiler no podrá superar el Índice de referencia del precio del alquiler. Para conocer el precio máximo en nuestro barrio y según las características de la vivienda se puede consultar en el Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda. 

Alquiler nuevo para una vivienda que no ha sido alquilada en los últimos 5 años

El precio máximo de los nuevos contratos de alquiler no podrá superar el Índice de referencia del precio del alquiler tanto si el casero es un gran tenedor o un pequeño propietario. - (c) 2024 Adevinta, en caso de que redistribuyas o difundas nuestro contenido protegido, recuerda que debes citarnos.

Alquiler nuevo en zona tensionada con pequeño propietario

Cuando el casero es un particular que no tiene más de 5 viviendas, el precio del alquiler podrá mantenerse igual que el precio del contrato anterior pudiendo incrementarse el porcentaje que corresponda a la actualización del alquiler que será del 3% durante 2024. En este caso, el casero podrá mantener el precio del alquiler anterior incluso si la mensualidad es más alta que el máximo indicado por el índice de referencia.

Además, en este caso, existen algunas excepciones por las cuales el precio puede incrementar hasta el 10%; es decir, podría pedir hasta 1.100 euros, siguiendo con el ejemplo anterior.

• Si el inmueble ha sido rehabilitado en los dos últimos años según lo dispuesto en el artículo 41 del Reglamento del IRPF, para mejorar su accesibilidad y la eficiencia energética en un 30%, como mínimo, entre otros
• Cuando el contrato de alquiler se firme por un periodo de diez años o más, o cuando se acuerde un derecho de prórroga del contrato en las mismas condiciones durante diez o más años. 

Alquiler en vigor que se debe actualizar por la anualidad

Cuando hay un alquiler en vigor, estos contratos seguirán vigentes con el precio acordado en el momento de la firma del contrato, independientemente de si el casero es pequeño o gran propietario o si el precio es menor o mayor al indicado por el Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda. Al cumplir la anualidad, si en su contrato así lo indica, se podrá actualizar el precio mensual del alquiler.

• Esta actualización del precio del alquiler no podrá superar el 3% durante 2024. 
• Es decir, si por ella le están pagando 1.000 euros, sólo podrá pedir 1.030 mensuales en 2024. 
• A partir de 2025 sólo podrá incrementar lo que el nuevo índice -aún por determinar- establezca. 

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